房地产开发企业与销售部门相关的支出一般包括:装修费、材料费、员工工资等。
下面将解释销售部门各项费用的税务处理。
一、会计处理
1.销售部门租金
分析:一般项目范围内售楼部不存在租金支付问题，所以租金应该是后期支付，不计入项目开发成本。如果租赁期限在一年以上且一次性付清，建议先计入“长期待摊费用”，再按月确认为“销售费用-租赁费用”。
租赁期限短于一年的，可以在发生时直接费用化，无需在“长期待摊费用”科目归集。
2.销售部装修费用
分析:判断项目“红线”范围是核心。
①红线外
金额较大的先计入“长期待摊费用”，再在剩余租赁期内摊销。金额较小的可以直接费用化。
②红线内
主楼内:开发成本-施工成本-装修成本；
主楼外临时建筑:销售费用-营销设施建设费用。
3.软装销售部门
笔者认为，这种支出不需要区分红线范围或主体，也不能资本化。应在购入后确认为“固定资产”或一次性计入“销售费用”，后续通过折旧将固定资产分摊到“销售费用”中。
注:文物、艺术品不会贬值，其价值会随着时间的推移而增加，应作为“投资资产”处理。
4.销售部门现场资料
物资主要是眼镜、纸巾、洗手液等耗材。销售部门现场客户参观时使用。
由房地产公司负担的，可计入“销售费用”或“周转材料——低值易耗品”。前者账务处理简单，后者更便于账面统计和成本控制，防止材料损失。本质上，这类费用的金额不会太大，无论哪种会计处理方法对会计利润的影响都不大。
这里我想特别说一下，如果售楼部参与前期独立物业，需要明确由房地产企业还是前期物业公司来承担这样的支出。前期由物业公司承担的，物业公司进行成本核算。
5.销售部门员工的工资
此类支出不受红线范围和主体范围的影响。
现场销售部门，无论是销售人员、现场服务人员还是财务人员，他们的工资都应该是费用化的，不能计入项目的“开发成本”。
接下来，我们来讨论一下营业部支出的涉税处理。
第二，涉税待遇
1.增值税
只要对房地产项目进行一般纳税并取得符合进项抵扣的增值税专用发票，笔者认为销售部门支出的增值税进项是可以正常抵扣的。
2.企业所得税
真实、相关、合理的支出可以用于税前扣除。但需要考虑是一次性扣除还是分摊扣除，即是否适用所得税的权责发生制。其中，租金和大额装修费用建议分摊扣除，提前全额扣除会造成损失，项目建设周期长，可能导致损失补偿期逾期等问题。后续收入确认后分享产生的扣除额也可以平抑所得税压力。
3.土地增值税
扣款条件严格，获取合理合规的票据非常重要。如果是主体中的建筑安装费用，笔者提醒大家注意发票备注栏的填写要求，避免后续税企纠纷面临纳税调整。
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来源:聚焦财税
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