招商蛇口的好算盘，挂着“输血包”拿地

在上海花费87.4亿元巨资补仓后不到5小时，招商蛇口就向招商平安资产提出加急“补血套餐”。

7月28日晚，历时4天的上海第二批集中土地出让拍卖结束。其中，招商蛇口斩获5宗地块，居房企拿地数量之首；花费87.4亿元，房企拿地金额第二，仅次于拿地金额高达110.4亿元的法华。

就在业内感叹“2023年上海可售新房只能在招商、保利、法华中选”时，招商蛇口披露了与招商平安资产签署的战略合作协议。

根据协议，双方拟在优化资源配置、盘活存量资产、解困房企等领域建立战略合作关系，实现优势互补、互利共赢、共同发展的战略目标。协议生效后，招商平安资产将协调其管理的合伙企业向招商蛇口支付不超过40亿元的合作意向金。

按不超过6%/年计算资金占用费。

根据协议，招商蛇口与招商平安资产的合作资金主要用于搭建产融合作平台，推进困境地产项目合作。

在搭建产融协同平台、优化资源配置方面，招商平安资产将充分发挥资产管理和产融结合的优势，依托招商蛇口在粤港澳大湾区、华东、江南等核心区域城市的优质项目和资源，共同探讨合适的合作模式和机制，根据项目拓展进度，不断将成熟项目纳入合作资产池。

在推进困境地产项目合作方面，双方共同对存在流动性危机的困境地产项目进行调研、梳理和研究，通过资产转让、股权合作、联合运营等方式参与困境地产项目的重组和盘活，实现困境地产项目价值的最大化。

对此，招商蛇口表示，公司与招商平安资产的合作有利于充分发挥产融结合的协同效应，促进规模发展，提升公司的市场竞争力。

值得一提的是，在年初举行的业绩会上，招商蛇口管理层谈及MA债券用途时，曾直言“拿地和MA是一回事，同样一笔钱，哪里回报好，就去哪里做。”

也就是说，上述合作资金虽有望投向处于危险中的房地产企业，但陷入执行，最终解释权归招商蛇口所有。

协议还约定，在全调整期内达成合作协议的，招商平安资产可以将意向金和资金占用费折算为拟合作项目的投资款。

此外，如在全调整期内无法达成合作，招商局蛇口应在全调整期满后7日内全额返还合作意向金并支付资金占用费。

观察人士了解到，招商平安资产按照不超过6%/年的标准计算意向基金的资金占用费。

“其实就是以合作的名义融资的现实。”韩毅智库研究总监俞晓宇对Observer.com记者表示，某种程度上，双方的战略合作可以理解为平安资产的投资和蛇口的投资，以市场化的方式选择项目。

花式融资

在签署战略合作协议的同一天，招商蛇口披露了《关于为济南盛华提供担保的公告》。

公告显示，招商局蛇口控股子公司济南盛华置业向恒丰银行济南分行申请贷款6亿元，贷款期限3年。其中，招商蛇口拟按60%的股权比例为上述贷款提供连带责任担保，担保本金金额不超过人民币3.6亿元。

截至目前，招商蛇口及控股子公司对外担保总额为392.14亿元，较2021年末的350.58亿元增加41.56亿元；公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保余额为100.49亿元，较2021年末的62.04亿元增加38.45亿元。

事实上，即使作为稳健的央企，招商蛇口也因240.99亿元的永续负债和300多亿元的总担保而存在巨大的资金压力。

数据显示，截至2022年一季度，招商蛇口总资产为8743.28亿元，较2021年末的8562.03亿元增长2.12%；负债总额为5953.35亿元，较2021年末的5794.48亿元增长2.74%。

受负债增加影响，招商蛇口期内支付利息12.17亿元。

相比之下，2022年一季度，招商局蛇口归属于母公司股东的净利润为4.44亿元，同比下降33.72%；扣非净利润2.75亿元，同比下降56.73%。也就是说，招商蛇口期间支付的利息几乎是同期净利润的3倍。

在侵蚀公司利润的同时，招商蛇口的现金及现金等价物的增加持续为负。截至2022年第一季度，招商蛇口现金及现金等价物为777.66亿元，较2021年末的793.83亿元减少16.17亿元。

不可否认，如果仅考虑偿还一年内到期的329.63亿元非流动负债，招商蛇口手中现金绰绰有余。但结合招商局蛇口在多个土地市场收割项目的动作，这笔资金已让其最多攻占5个“上海”市场。

而且从数据上看，招商蛇口的土地款和手里的现金流非常接近。平安证券的研究报告显示，2022年1-6月，招商蛇口新增土地储备420万平方米，总价约646亿元。土地出让面积和土地出让金额之比分别为86%和54%，低于2021年的106%和66%。

现有资金要还债，要拿地，招商蛇口试图通过发债来减轻资金压力。

Ifind数据显示，2022年以来，招商蛇口通过超短期融资券、一般公司债、资产支持票据、中期票据等方式发行了13只债券，发行规模合计168.81亿元，目前票面利率在2%-3.55%之间。

7月26日发行的2022年第三期中期票据登记文件显示，为偿还到期债务，招商蛇口拟发行金额为30亿元的债券。首个品种期限为3年，初始发行规模为15亿元；2.品种期限5年，初始发行规模15亿元。

值得一提的是，招商蛇口预计2022年年中业绩将同向下滑，其中归属于上市公司股东的净利润为15亿元-21亿元，较上年同期的42.51亿元下滑50.60%-64.71%；扣非净利润12亿元-18亿元，比去年同期的28.04亿元下降35.81%-57.21%。

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