资产估值的两种方法：贴现法和市盈率

最近我们公司在考察一些停车场，在考察的过程中发现一个很有意思的现象。就是收购停车场的资方和出售停车场的开发商对于停车场的估值是不一样的。

刚好学了香帅的金融课，了解了资产估值的两种方法，分享给大家。

资产的估值有两种常用的方法：绝对估值和相对估值。

绝对估值是一种关于内在价值的估算方法。一项资产的内在价值是什么呢？就是这个资产在生命周期里所产生的预期现金流，还有这些现金流的确定性。

以我们考察的停车场为例，会估算一个停车场每年的收益，再按照一定折现率来反推当前这个停车场值多少钱。

具体可以使用的方法是 DCF（Discounted Cash Flow）现金流贴现法。通过确定增长率和确定贴现率，来测算出资产的估值。

这个模型的结果主要取决于我们估计的增长率和贴现率的数值。假设宏观或者企业的基本面发生很大的改变，整个结果就可能发生巨大改变。

比如未来停车场收费的政策，或者该停车场的人流量等。

相对估值很好理解，就是说你要根据类似资产的定价来估值。比如很多创业公司的估值，就是对标美国同类公司来估值的。也就是我们常说的PE，市盈率。

市盈率就等于一个金融资产的市场价格除以利润。

很明显，市盈率越低，就意味着你的回本时间越短。作为投资决策来讲，就意味着这个投资是更划算的。除了回本时间以外，市盈率还代表着一个市场对一个企业的看好程度。对一个企业越看好，给出的市盈率会越高。

市盈率计算中最大的难点，就是对盈利的增长，也就是分母的计算。如果一个企业能够持续地维持高盈利增长，像茅台、苹果，市盈率高一点，没有关系。但如果这种高增长维持不了，或者盈利实现不了，高市盈率就可能是个“海市蜃楼”。比如像京东，在没盈利前，市盈率维持着高位，在京东赚钱后，分母出来了，市盈率就会慢慢降下来。

不过对停车场的估值， 开发商还有第三种方法，就是成本法。 就是这个停车场花了多少钱盖的，要保证一定的溢价，就得出了开发商的心理价。

但实际上，按现金流贴现法算出的资产价格和开发商的成本法心理价有一个明显的落差，所以不差钱的开发商不会卖，现金流好的停车场也不会卖。

应用到我们个人，我们的薪资也可以用绝对估值和相对估值。

用绝对估值就是，告诉公司，要是我来了，我能给公司带来多大的价值，我只收这个价值的10%的费用。假设你能证明你一年能给公司创造1000万的利润，你拿到100万，那也很合理。

用相对估值就是，告诉公司，其他公司能给我开多少的offer，或者和我同类等级的人的市场价是多少。

提起市盈率，这可真是有人爱，有人恨，有人说它非常好用，有人说它非常的不好用。那到底是否有用呢，怎么去用呢？

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一、市盈率是什么意思？

股票的市价除以每股收益的比率就是我们常说的市盈率，这就完美的体现了投资回本的整个过程需要的时间。

可以这样计算：市盈率=每股价格(P)/每股收益(E)=公司市值/净利润

就好像，20元是某家上市公司的股价，买入成本我们可以算20元，过去一年公司时间里公司每股收益5元，20/5＝4倍就是在这个时候的市盈率。你投入的钱，都是公司去赚回来的，花费时间为4年。

那就表示了市盈率实际上越低，也就代表着越好，也就越有投资的价值？不是的，市盈率是不能随意就可以套用的，到底什么原因下面我们就来分析一番~

二、市盈率高好还是低好？多少为合理？

由于行业不同那么市盈率差别就大了，传统的行业发展潜力会有一定的限制，市盈率不怎么高的，但高新企业有很强的发展力度，投资者就会给予很高的估值，市盈率就较高了。

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那合理的市盈率是多少？每个行业每个公司的特性是有差异的在上面也说过，所以很难说市盈率多少才合理。但是我们还是可以运用市盈率，还是非常不错的，这样一来给股票投资者做了一个极好的参考。

三、要怎么运用市盈率？

通常情况下，市盈率的使用方法，就有这三种：第一点是来探讨这家公司的往年市盈率；二是将这家公司和同业公司市盈率、行业平均市盈率进行对比；第三主要就是来研究这家公司的净利润构成。

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相比较而言，我认为第一种方法的实用性最强，由于篇幅的限制，在这里我带着大家一起来分享一下第一种方法。

玩股票的人都知道，股票的价格总是飘忽不定的，任何一支股票，价格都不可能一直趋于上涨的，当然，也没有任何一支股票价格会一直处于下跌的。在估值太高时，股价就会降低，同理，若估值低于预期，股价上升也在预料之中。综上所述，我们发现，股票的真正价格，与它的内在的实际价值关系最大，并围绕其上下浮动。

这里我们就以XX股票作为范例重点讲一下，对股票有了解的朋友应该知道，XX股票近十年里有超过8.15%的时间都在赚钱，反过来说就是XX股票目前的市盈率低于近十年91.85%的时间，处于低估区间中，可以考虑买入。

注意，买股票不用一次性投入全部。而是可以分阶段来买，接下来我们会教大家一些方法。

如果xx股价是79块多每股，你想用8万来投资股票，你可以买十手，分4次来买，不必一次性买完。

经过看最近十年的市盈率，可以知道在最近的十年里8.17就是市盈率的最低值，现在有个市盈率是10.1的股票。那么你可以将8.17-10.1的市盈率区间平均划分为5个区间，每降到一个对应的区间就去买一次。

就比如，市盈率10.1买入1手，当市盈率下降到9.5的时候就买入二手，市盈率低到8.9的时候第三次就可以进行买入了，买入3手，下一次的购买时间是市盈率到8.3的时候，买入4手。

入手后就不用担心持股的问题，市盈率每降低一个区间，买入时要遵循着计划来买。

相同的，假如股票的价格上升的话，可以将高的估值划分在一个地方，手里面所有的股票依次抛售。

应答时间：2021-08-20，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看