打造粤港澳大湾区建设世界级城市群

粤港澳大湾区：根据《规划纲要》，粤港澳大湾区包括“两区九市”，分别为香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市。总面积5.6万平方公里，2017年末总人口约7000万人，2017年大湾区经济总量约10万亿元。是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。

四大中心城市：香港、澳门、广州、深圳 重要节点城市：珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆

据新华社18日报道，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。本规划是指导粤港澳大湾区当前和今后一个时期合作发展的纲领性文件。规划近期至2022年，远期展望到2035年。《规划纲要》提出，粤港澳大湾区要建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地，建设世界级城市群。到2035年，大湾区内市场高水平互联互通基本实现，各类资源要素高效便捷流动，宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。

2月21日上午，粤港澳三地政府将在香港举行宣讲会。

明确港澳广深为四大中心城市

根据《规划纲要》，粤港澳大湾区以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎，继续发挥比较优势做优做强，增强对周边区域发展的辐射带动作用。

对香港的规划为：巩固和提升国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽地位，强化全球离岸人民币业务枢纽地位、国际资产管理中心及风险管理中心功能，推动金融、商贸等向高端高增值方向发展，大力发展创新及科技事业，培育新兴产业，建设亚太区国际法律及争议解决服务中心，打造更具竞争力的国际大都会。

对澳门的规划为：建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台，促进经济适度多元发展，打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。

对广州的规划为：充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。

对深圳的规划为：发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。

此外，支持珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆等城市充分发挥自身优势，深化改革创新，形成特色鲜明、功能互补、具有竞争力的重要节点城市。

打造充满活力的世界级城市群

根据《规划纲要》，粤港澳大湾区的战略定位是充满活力的世界级城市群、具有全球影响力的国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区以及宜居宜业宜游的优质生活圈。

到2022年，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。区域发展更加协调，分工合理、功能互补、错位发展的城市群发展格局基本确立；协同创新环境更加优化，创新要素加快集聚，新兴技术原创能力和科技成果转化能力显著提升；供给侧结构性改革进一步深化，传统产业加快转型升级，新兴产业和制造业核心竞争力不断提升，现代服务业加快发展；基础设施支撑保障能力进一步增强，城市发展及运营能力进一步提升；绿色智慧节能低碳的生产生活方式和城市建设运营模式初步确立；开放型经济新体制加快构建，文化交流活动更加活跃。

到2035年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强；大湾区内市场高水平互联互通基本实现，各类资源要素高效便捷流动；区域发展协调性显著增强，对周边地区的引领带动能力进一步提升；人民生活更加富裕；社会文明程度达到新高度，文化软实力显著增强，中华文化影响更加广泛深入；资源节约集约利用水平显著提高，生态环境得到有效保护，宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。

亮点

基础设施 推动降低粤港澳手机长途和漫游费

构筑大湾区快速交通网络。以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达。

支持香港机场第三跑道建设和澳门机场改扩建，实施广州、深圳等机场改扩建，开展广州新机场前期研究工作，研究建设一批支线机场和通用机场。

创新通关模式，更好发挥广深港高速铁路、港珠澳大桥作用。研究在条件允许的情况下主要陆路口岸增加旅客出入境自助查验通道，进一步便利港澳与内地居民往来。研究制定港澳与内地车辆通行政策和配套交通管理措施，促进交通物流发展。进一步完善澳门单牌机动车便利进出横琴的政策措施，研究扩大澳门单牌机动车在内地行驶范围；研究制定香港单牌机动车进入内地行驶的政策措施；完善粤港、粤澳两地牌机动车管理政策措施，允许两地牌机动车通过多个口岸出入境。

推动降低粤港澳手机长途和漫游费，并积极开展取消粤港澳手机长途和漫游费的可行性研究。

教育发展 三地高校探索学分互认

推动教育合作发展。支持粤港澳高校合作办学，鼓励三地高校探索开展相互承认特定课程学分、实施更灵活的交换生安排、科研成果分享转化等方面的合作交流。支持大湾区建设国际教育示范区，引进世界知名大学和特色学院，推进世界一流大学和一流学科建设。

鼓励港澳青年到内地学校就读，对持港澳居民来往内地通行证在内地就读的学生，实行与内地学生相同的交通、旅游门票等优惠政策。

鼓励粤港澳三地中小学校结为“姊妹学校”，在广东建设港澳子弟学校或设立港澳儿童班并提供寄宿服务。

研究探索三地幼儿园缔结“姊妹园”。研究开放港澳中小学教师、幼儿教师到广东考取教师资格并任教。确保符合条件的随迁子女顺利在流入地参加高考。研究赋予在珠三角九市工作生活并符合条件的港澳居民子女与内地居民同等接受义务教育和高中阶段教育的权利。

城市管理 探索澳门社保在大湾区内跨境使用

推进社会保障合作。探索推进在广东工作和生活的港澳居民在教育、医疗、养老、住房、交通等民生方面享有与内地居民同等的待遇。加强跨境公共服务和社会保障的衔接，探索澳门社会保险在大湾区内跨境使用，提高香港长者社会保障措施的可携性。研究建立粤港澳跨境社会救助信息系统，开展社会福利和慈善事业合作。研究为符合条件的珠三角九市人员赴港澳开展商务、科研、专业服务等提供更加便利的签注安排。

就业创业 研究港澳中国公民报考内地公务员

《规划纲要》提出，粤港澳大湾区要建设宜居宜业宜游的优质生活圈。拓展就业创业空间方面则提出，鼓励港澳居民中的中国公民依法担任内地国有企事业单位职务，研究推进港澳居民中的中国公民依法报考内地公务员工作。

根据《规划纲要》，粤港澳大湾区将完善有利于港澳居民特别是内地学校毕业的港澳学生在珠三角九市就业生活的政策措施，扩宽港澳居民就业创业空间。

具体而言，将在深圳前海、广州南沙、珠海横琴建立港澳创业就业试验区，试点允许取得建筑及相关工程咨询等港澳相应资质的企业和专业人士为内地市场主体直接提供服务，并逐步推出更多试点项目及开放措施。支持港澳青年和中小微企业在内地发展，将符合条件的港澳创业者纳入当地创业补贴扶持范围。

延伸

建设领导小组成立半年

港澳特首进中央决策组织

在昨天《粤港澳大湾区发展规划纲要》印发的同时，粤港澳大湾区建设领导小组办公室第一时间发声。北京青年报记者注意到，“粤港澳大湾区建设领导小组”由中共中央政治局常委、国务院副总理韩正任组长，香港特首林郑月娥及澳门特首崔世安均担任小组成员。值得注意的是，这是首次有港澳特首被纳入中央决策组织。

粤港澳大湾区建设领导小组首次正式亮相是在2018年8月15日，当时该领导小组在北京举行了第一次全体会议。

2018年3月27日，香港特首林郑月娥出席在香港举行的广东省2018年迎春宴会提及，她2017年在北京述职时就提出，希望在粤港澳大湾区成立一个统筹领导小组，在中央层面上对湾区的发展做高层设计。

在粤港澳大湾区建设领导小组第一次全体会议之前，两位港澳特首频访内地。从2017年8月至2018年5月，林郑月娥率领的香港特区政府代表团，先后实地考察、访问深圳、中山、珠海、惠州、广州等城市；2018年6月至7月期间，崔世安率领澳门特区政府代表团，就粤港澳大湾区合作事宜，先后分三次赴珠三角城市交流。2018年6月底，韩正在北京分别会见林郑月娥和崔世安，时间相隔仅仅一天，且主题均为就《粤港澳大湾区发展规划纲要》听取意见和建议。

声音

粤港澳共建

国际一流湾区

昨天，粤港澳大湾区建设领导小组办公室负责人就贯彻《粤港澳大湾区发展规划纲要》发表谈话。该负责人强调，一分部署，九分落实，将会同粤港澳三地和有关部门以钉钉子精神抓紧抓实做好各项任务，推动规划蓝图中的各项美好愿景落到实处，欢迎社会各界积极参与大湾区建设，共同将粤港澳大湾区建设成为国际一流湾区和宜居、宜业、宜游的优质生活圈，增进粤港澳三地民生福祉，成为扎实推进高质量发展的示范。

香港特别行政区行政长官林郑月娥18日表示，欢迎中央公布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，为粤港澳大湾区建设提供指导性方向，并感谢中央在规划纲要的编制过程中重视香港特区政府的意见。香港特区政府发言人提出，粤港澳大湾区建设为香港带来的机遇主要有两方面：第一，为香港经济寻找新增长点，促进经济产业多元发展。第二，为香港居民提供更广阔的生活和发展空间。香港特区政府会充分把握大湾区建设所带来的机遇，把国家所需和香港所长有机结合起来，充分发挥市场化机制的作用，在融入国家发展大局的同时，实现自身更好的发展。

澳门特别行政区政府发言人办公室18日发布新闻稿表示，澳门将发挥所长，与其他城市优势互补，合作共赢，协调发展，为澳门的经济适度多元发展创造更有利的大环境，注重强调惠及普罗市民，强调建设优质生态环境，增加市民的获得感。近期将在澳门陆续举办关于大湾区议题的宣讲会、座谈会，鼓励社会各界积极参与大湾区的建设。

一、长租房是什么意思？

1、长租房一般指长租公寓，，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。

国内长租公寓主要分为集中式和分散式两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营；分散式主要从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似二房东。

9月7日，住房和城乡建设部官方发布通知，就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见。其中第二十三条规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

2、长租房的运营模式

一是开发运营，公寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取资产增值和租金；

二是资产托管，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费；

三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金收益；

四是代建运营，房企受土地所有者／使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金收益。房企担任代建运营的角色。

3、长租房的发展现状

中国房地产市场发展突飞猛进，在实现经济腾飞的同时，高房价也引发了众多问题，从，国家开始大力支持租房租赁市场，2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止长收短付，严控租金贷拨付对象，承租人申请的租金贷资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。新规于3月1日起正式实施。

8月，长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。就在谁推高了租金讨论声愈演愈烈的情况下，没人注意到远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，这起破产事件有如平地惊雷，牵起人们关于金融＋长租公寓模式的警觉。12月，长租公寓爆雷事件引发广泛关注，部分长租公寓高进低出长收短付，资金链断裂后携款跑路，让不少业主和租客成为了受害者，导致业主丢了租金无处可寻，租客付了房租却被迫搬家。

目前还存在，租金贷、坐地涨价、装修污染等问题。

二、长租房的未来趋势

来自住建部的数据显示，目前全国租房人数已逾2亿，其中人口流入集中的一、二线城市租房需求尤为旺盛。住房租赁市场规模预计2025年规模将增至2．9万亿元，2030年将超过4．6万亿元。

伴随我国租赁人口的壮大，住房租赁市场几经沉浮：从寂寂无闻到政策红利下的风口行业，跃升资本宠儿后又跌落神坛，一边是上市狂潮，一边是暴雷频发，不断上演冰火两重天但有一点值得肯定，经过多年发展，住房租赁市场化、专业化、机构化程度不断提高，已成为缓解大城市租房问题的重要市场力量。

作为一个处于初级阶段的行业，洗牌与重整始终是发展的主旋律。对比行业早期以规模论成败、忽视用户体验、缺乏市场监管的1．0时代，进入，住房租赁正在迈向全新的2．0时代，主要表现为以下几个信号。

1、深化产品打磨，大型社区脱颖而出

以改善城市青年租住体验为使命的长租公寓发展至今，始终离不开对产品与服务的深耕，无论是空间实用性的增强，抑或居住功能的完善。

经过几年的探索后，各家产品均进行了多次升级迭代，从有得住向住得好过渡。例如安歆集团根据深耕员工住宿行业七年的运营经验，于今年3月将产品升级到5．0版本，着重优化了安全、美观、好用、耐用、私密性等方面。

而自如友家6．0则是自如友家产品全新的智能化升级，自如客通过手机APP即可轻松完成远程遥控室内灯开启、智能窗帘开关、智能新风启动、智能空调调温等各项操作，以智能化手段优化美好租房体验。

不止这两家，伴随公寓业务发展，产品升级几乎是各个品牌的常规操作。较之以往，现阶段的产品升级更加人性化，并增加了智能化应用。其目的无外乎两个：更高的坪效、更好的居住体验。

而围绕特定人群的细分产品市场的拓展更是各家品牌的必争之地。从白领公寓一家独大到蓝领公寓、人才公寓、服务式公寓、大型租赁社区等细分市场、细分品类百花齐放，住房租赁供给端的产品结构已发生显著变化。

据迈点研究院数据显示，目前纳入监测的人才公寓有12家，蓝领公寓则有21家。另外，享受政策支持、助力区域经济升级的大型租赁社区也将在迎来井喷。

据克而瑞不完全统计，将有约50个大型租赁社区开业。这或许会成为住房租赁行业进入新的发展阶段的重要信号。

2、行业收并购持续进行，长租公寓开启寡头之争

回顾近年来的长租公寓行业，并购是一大关键词。

5月，国内蓝领公寓安歆集团战略并购逗号公寓，并购后，安歆集团的床位数从6万张增长到近10万张，业务布局也从9个城市增加到17个城市；

11月，自如宣布并购贝客青年精品公寓。并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市运营53个集中式公寓项目。此举大大提升了自如在核心城市的集中式公寓规模。

12月，世联行以5．3亿元将世联红璞转让给国资背景的珠海大横琴，未来或将由魔方公寓接手世联红璞之后的运营和管理。

2月，国内最大的长租公寓SaaS平台蘑菇租房轰然倒塌，而后被寓小二接手，未来双系统将共同服务公寓市场。

与行业早期收并购对象多为中小型玩家不同，现阶段的收并购已经变为头部玩家收购第一梯队大型玩家，且向供应链蔓延。58安居客房产研究院首席分析师张波曾在接受采访时表示，长租公寓第一阶段的群雄并起已经结束，第二阶段的寡头之争仍将持续。

资本寒冬，暴雷频发，市场陷入动荡，加之疫情导致出租率下降，的长租公寓步履维艰，行业优胜劣汰持续加深，这也进一步加速了行业集中度的提升。

另一方面，一系列收并购事件再次印证了住房租赁行业的强资源属性，只有懂运营、擅于资源整合、有强大资金支持的企业才能走的更远。

而从根本来讲，对于公寓玩家们，终极难题和目标并不是扩张和跑马圈地，而是能否实现规模化盈利。这个难题还有待场上玩家继续思考。

3、住房租赁政策倾斜加剧，长租房迎来高光时刻

长期以来，我国商品房买卖与租赁失衡，人口净流入大的北京、上海等一线城市租赁市场存在严重的供需错配，整体数量不够、适合的居住空间不够是其中突出矛盾，从供给端供应更多R4、集中用地与住宅产品成为解题首选之策。

自十九大起，租售并举＋地方政策推动了开发商竞自持拿地，众多住宅用地出让条件中包含15％自持面积用于租赁（R4用地）。如今，上海市各大房企自持住宅面积已累计约达200万方。越来越多的大型租赁社区带着解决新市民住房问题的使命为租而建，引领住房租赁市场的新一轮增长。

除了租赁用地外，近年来集体用地供应也持续加码，北京作为我国首批13个集体土地租赁试点城市之一，不断加大租房建设力度，推进进度与成效最为显著：已累计开工41个项目，可提供房源约5．5万套。

租赁用地＋集体用地，越来越多的面粉被用来做住房租赁这块蛋糕，我们有理由相信这个行业的明天将越做越大。

不止于此，住房租赁还在今年两会期间迎来了高光时刻。政府工作报告指出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

为培育住房租赁市场发展，＃降低租房税费负担＃成为热搜话题。据悉，这是在去年中央经济工作会议的基础上，两会中首次提及对大城市住房问题的关注。这对于今年各大城市的房地产政策和市场的变化有较大的影响。

专家表示，政策明确通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。由此可以看出，后续保障性租赁住房和共有产权住房将成为大城市重点铺开的产品，此类产品将承担解决住房问题的重要角色。

此外，民进中央、民建中央提交的提案也同时聚焦到了住房租赁市场，两份提案同时建议要增加租赁住房供给、给予适当税收优惠、建立行业准入门槛、严格监管租金贷等建议。

住房租赁是关系到广大新市民租房的民生问题，其一路发展一直沐浴政策春风。此次两会上的超强曝光，无疑将住房租赁的政策导向推向更高位置。未来，更多利好政策也将陆续落到实处。

综合以上市场动向、政策信号，迈点空间租赁就住房租赁未来发展做出以下预判：

1、回归运营锻造核心能力

从唯规模论到品质为先，从野蛮生长到精耕细作，经过一系列市场沉浮，回归商业本质、对回归运营能力已成为行业共识。让每一分成本花在刀刃上，让每一个项目实现盈利，敬畏行业与用户，让租客真正感到放心、安心，这是企业活下去的前提。

旭辉控股董事局主席林中近日在两会期间采访中表示持续看好集中式长租公寓的发展前景，并提出做好住房租赁需要练就两大能力，服务好客户是运营能力，资产的保值增值是资管能力，这两项能力都要具备，才能真正做好住房租赁。

2、轻重资产分离

未来，随着行业分工逐渐细化，品牌发展模式将更加清晰，并加速向重资产和轻资产两端分化。根据自身属性选择适合的发展模式是企业发展的首要问题。

按照现有市场规律来讲，房企系适合发展自持物业做租赁业务的重资产模式，以及其他优质项目包租的中资产模式，创业系则侧重走输出运营管理的轻资产路线。而各大派系之间如何取长补短、深度竞合也值得深入思考。

3、国有企业参与度提升

无论是世联红璞被国有企业接手，还是各个区域市场国资背景的不断入局，都释放了一个信号：手握物业、资金资源的国有企业进入住房租赁行业已是大势所趋。一方面是房住不炒、租购同权、大力培育住房租赁市场等政策导向，另一方面是涉及民生福祉，其次是重资产难盈利的行业属性，这些都与国有企业的使命和特性紧密匹配。

对于行业而言，国有企业的入局也为行业带来一股更坚实、稳健的市场力量。

4、资产证券化仍有机会

寻求更长期稳健的资金支持一直是住房租赁行业的永恒课题。两会期间，全国人大代表陈华元提出建议，加大金融支持力度，拓宽规模化住房租赁经营的长期资金渠道；进一步扶持房地产信托投资基金（REITs）权益类资金，鼓励发行基于租金净收益的资产证券化（ABS）产品。

今年2月，华发股份50亿住房租赁专项公司债更新为已反馈。可见，住房租赁市场的债券融资依然有机会，更多金融创新模式有待探索。

住房租赁市场还有哪些趋势和风向？市场波动下如何逆势前行？迈点研究院与迈点网联合主办的寓望中国租赁地产MBI颁奖典礼暨高峰论坛即将于4月15日在上海举办，数十位行业领袖带你拨开迷雾，望见未来。

虽然荆棘丛生，但只要践行美好租住生活的行业初心不变，优势赛道仍然存在。我们相信住房租赁2．0时代会越来越好，租赁企业也会朝着更规范的方向发展。背靠双循环新发展格局，国内住房租赁市场仍是星辰大海，仍可踏浪前行。