沈阳房贷还款怎么算

［核心提示］据沈阳多家银行反映，个人住房按揭贷款（简称为个贷）业务量出现下滑。于是，各家银行都在丰富个贷业务品种，新推出的还款方法居然有十几种之多。那么，这些个贷产品各有哪些优点和缺点呢？本版现将12种个贷业务新品逐一道来，给您当个参谋。

等额递增等额递减还款法

开通银行：招行、交行

名词解释：把确定的还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增或递减。等额递增是越往后面的时间段，月还款额越多；等额递减则相反，越往后月还款额越少。

优点：可以根据自己的预期收入情况灵活设定还贷方案。

缺点：计算复杂，必须借助贷款银行的系统进行精确计算，才能得出最后的利息支出增减情况。

适用人群：等额递增适合工作不久，收入处于不断递增状态的年轻人。等额递减则适合预期收入下降、现有一定经济能力的中年人。

接力贷

开通银行：中信、建行

名词解释：指以某一子女（或子女与其配偶）作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。

优点：可以将借款人年龄加贷款年限适当延长，不受贷款规定上限的限制。

缺点：父母和子女之间有可能因房屋产权出现纠纷，或继承人之间因遗产处理问题发生纠纷。因此，一定要提前约定好这些问题。

适用人群：年龄四十岁以上的购房者以及刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人。

直客式房贷

开通银行：中信、中行

名词解释：所谓直客式个人住房按揭贷款，就是客户不受房地产商制定银行贷款的限制直接向银行贷款，一次性向房地产商付清购房款。

优点：有利于向房地产商争取价格优惠，同时税费也将相应减少。

适用人群：第一次购房的人群。

固定利率房贷

开通银行：招行、光大、建行、中信（拟推）

名词解释：所谓固定利率住房贷款，就是借款人与银行签订贷款合同时即设定好固定的利率和对应的固定期间，不论固定期间内市场利率如何变动，借款人都按照合同约定的固定利率支付利息。

优点：规避加息风险，有利于财务稳定。

缺点：固定利率房贷的利率设置比现行利率高，因此在银行加息前，需要客户多支出利息。而且房贷往往长达十年以上，如遇减息，则仍然要承担高利率。而且提前还贷，银行将收取违约金，一般为3％。

适用人群：有加息预期，对家庭收入和支出稳定性要求很高，不能承受利率变动带来支出增加的客户。尤其适用于想规避投资风险的投资型购房者。

按期付息还本法

名词解释：这种方法的本金和利息可以分开还，借款人可与银行协商贷款本金和利息的还款频率，本金可选择2个月、3个月和1年，利息可以按月或按季还。

适用人群：适合收入相对不大稳定或有周期性变动的人群。

双月供、季度供

开办银行：建行

名词解释：顾名思义，指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两月还款一次或每季度还款一次，每次还款额为原来月供的2倍或3倍。

优点：缓解按月还款的资金紧张情况。

缺点：在同样的贷款期限下，双月供和季度供还款次数减少，会带来还款利息的增加。

适用人群：月收入不稳定，希望延长还贷时间的人群。

双周供

开通银行：深圳发展银行

名词解释：指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。

优点：在同样贷款期限下，由于双周供还款次数增加，贷款本金减少，因此采用双周供还款与按月还款法相比，可以减少总的利息支出、有效缩短还款期限。

缺点：对月收入不宽裕的贷款人来说，双周供会改变还贷周期，每个月还款两次会增加一些压力。

适用人群：还款能力充足或欲缩短还款期限的贷款人。

分段还款法

开通银行：交通银行

名词解释：客户可以根据自己的经济能力和资金规划，将贷款本金分阶段来偿还，并约定每个阶段应偿还的贷款本金和还款期限，选择最多分5个阶段来偿还贷款。

优点：借款客户可以自主选择在每一阶段还款的本金和还款期。

缺点：计算方法复杂，而且一旦确定了各阶段应偿还的本金和还款期数后则不可变更，要求客户对自己在整个还贷期内每个阶段的资金情况把握准确，普通客户很难设计好。

适用人群：期限在一年以上的个人住房商业性贷款客户，缓解客户因资金问题带来的还款尴尬和信用危机，尤其适用于创业之初的年轻人。

本金归还计划法

名词解释：由市民与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。

适用人群：适合收入波动较大，或年终款项比较多而平时资金紧张的人群，如个体户、小企业主。

宽限期还款法

开通银行：招行、建行

名词解释：购房人在银行办理个人住房按揭时，可与银行约定半年到1年的宽限期限，这个期限内，借款人只用还利息，不用还本金，在约定期满后再转为正常的还款方式。

优点：贷款初期由于支付了购房首期款购买了新房后，还需要安排资金对房屋进行装修、购置新家电、家具等，这一阶段家庭资金比较紧张，如果在这段时期只需支付利息，还款压力就会小很多。

缺点：多支出近一年的利息。宽限期还款法在宽限期内只还利息不还本金，导致占用银行的资金并未减少，因此宽限期后正常还贷的利息支出就增加了。银行人士计算，选择这种还款法比正常还贷多支出不到一年的利息。

适用人群：买房前期手头紧的市民。

专家建议：在还贷方式上，人们当然希望利息越少越好。但某国有银行个贷部负责人介绍，各种还款方式各有所长：有的会增加总体利息支出，却能够在一定时期内缓解贷款压力；有的会节省利息支出，但借款人的实际还贷能力不见得允许。银行之所以推出这么多种个贷还款方式，主要用意并不在于为客户节省利息，而在于便于客户根据自己的财务状况，合理安排还贷计划。

关于利息的节省，有一条雷打不动的“定律”：利息是由客户占用银行资金额的多少和时间长短来计算的。占用资金额越多、占用时间越长，利息支出就越多。反之则越少。

比如，在相同贷款期限和额度的情况下，等额本金还款法就比等额本息还款法省利息，等额递减就比等额递增省利息，这都是由还款频率、占用银行资金额来决定的。据理财师计算，使用等额本金还款法比等额本息还款法节省总利息支出至少10％。而双周供就会比月供、双月供、季度供的方式节省利息，这就是还款频率加快，占用银行资金时间变短决定的。

只要牢牢记住这条“定律”，客户无论面对多少种还款方式，都能比较出哪种能节省或增加利息了。

我想我个人会选择二三线城市，然后我来说说为什么？

第一、从一线城市的房价价格来说，它就已经限制了相当大的一部分人，高昂的房价会让很多人望而却步，因此，价格稍低的二三线反而成了很多人适合的选择，可承担的首付和可承担的房贷。

第二、一线城市生活节奏快，生活成本高。大家都知道，一线城市都是996一类，即使是955，我们也都知道，通勤时间一般至少半小时，这还只是地铁时间，不包括公交和步行，而二三线城市，可能半个小时就已经进入工作状态了，因此，二三线城市能留给个人的时间会更多，可以用来提升自己，可以留给与家人的相处，与朋友的交流，幸福感会更强。

第三、一线城市需要的是高学历，出色的工作能力，一定的资源积累。对于大多数普通人来说，依然需要靠付出更多的劳动强度和劳动时间来换取更高的收入，对于没有情感负担的人来说，比如家中没有老人、爱人和孩子，可以不顾一切去付出劳动来换取报酬，但是对于有情感负担的人来说，亲情的缺失会成为金钱难以弥补的遗憾，因此，二三线城市会成为好的选择，意味着离家会更近，探望会更方便。

第四、在相当长的时间里，一线城市依然会是高需求、高价格、高流通率，但这是一定时间里，随着社会经济的发展，一线城市会逐渐变成商业综合体，城市会成为商业发展和人们工作的地方，而休闲生活会向城郊或者周边更适合宜居的城市转移，所以下一线城市会成为人们生活的优先选择。

第五、随着国家政策和口号的提出，比如“房住不炒”、“共同富裕”、“扶贫脱困”等，一些发展较慢的二三线城市会得到更多功利和政策偏斜，因此，也就迎来更多发展机遇，而对于很多出身于农村和城镇的人来说，这将意味着更多的归属感，自然，房子会选择在此。

综合以上：对于那些高学历、高工作能力、具有资源优势的人来说，一线城市依然是他们的首选，而对于大部分普通人来说，二三线城市才是最佳选择。

希望每个人都有归属，都有家，幸福快乐！